Обзор судебной практики рассмотрения споров, вытекающих из договоров аренды

Обзор судебной практики рассмотрения споров, вытекающих из договоров аренды, подготовлен в соответствии с пунктом 3 Плана работы коллегии Арбитражного суда Республики Мордовия по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений, на второе полугодие 2010 года.

Согласно данным статистической отчетности за 2010 год Арбитражным судом Республики Мордовия рассмотрено 140 дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров аренды, за аналогичный период прошлого года соответственно 274, что объясняется общей тенденцией снижения количества разрешенных дел в текущем году. В указанные статистические данные не включены споры по искам о заключении договоров аренды (5), признание указанных договоров незаключенными или недействительными, применении последствий недействительности сделок, а также о неосновательном обогащении при квалификации договора аренды незаключенным (10).

Вопросы, рассмотренные в обобщении правоприменительной практики, не отражают всех особенностей споров, вытекающих из договоров аренды, но могут помочь при рассмотрении дел данной категории.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды нежилого помещения является основанием для признания договора незаключенным и отказа в удовлетворении требований о взыскании пеней за просрочку платежа.

Администрация городского округа Саранск обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Валдай» о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды и понуждении ответчика к освобождению нежилого помещения.

Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 26 июля 2010 года взыскал в пользу истца неосновательное обогащение, рассчитанное по ставкам арендной платы, утвержденным органом местного самоуправления и обязал общество освободить нежилое помещение и передать его администрации, в удовлетворении остальной части исковых требований – отказано (решение от 26.07.2010 по делу №А39-1391/2010).

Материалами дела установлено, что по договору администрация передала в аренду обществу встроенное нежилое помещение сроком на 3 года.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Правила данной нормы применяются также к договорам аренды нежилых помещений (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 №53).

Как установлено в судебном заседании, договор аренды государственную регистрацию не прошел, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 8, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ считается незаключенным.

Вместе с этим, принимая во внимание, что факт пользования помещением без установленных законом оснований подтвержден документально, суд пришел к выводу, что со стороны общества имело место неосновательное обогащение за счет истца, выразившееся в сбережении арендных платежей (статья 1102 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему, то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

При определении размера неосновательного обогащения суд исходил из ставок арендной платы, утвержденных органом местного самоуправления.

Поскольку договор аренды нежилого помещения был признан судом незаключенным, суд не нашел оснований для удовлетворения иска о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный с нарушением требований закона, является недействительной сделкой.

Прокурор РМ обратился в суд с иском к федеральному государственному унитарному предприятию «Почта России» и обществу с ограниченной ответственностью «Адива» о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества и о возврате нежилого помещения балансодержателю. В обоснование иска указано, что ответчик ФГУП в нарушение положений статьи 295 ГК РФ распорядился федеральным имуществом (нежилым помещением) без согласия собственника в лице ТУ Росимущества в РМ, а также с нарушением порядка сдачи в аренду государственного имущества, установленного статьей 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции».

Решением суда от 25.03.2010 иск удовлетворен (Дело №А39-260/2010)

Как установлено судом, ФГУП (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения.

В пункте 3.1 договора срок действия определен с 01.04.2009 по 01.03.2010. По акту приема-передачи от 02.04.2009 общество приняло от предприятия помещения во исполнение договора аренды.

Переданное в соответствии с названным договором по акту приема-передачи имущество находится в федеральной собственности и закреплено за ФГУП на праве хозяйственного ведения.

В силу статьи 608 Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, при этом арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона № 161-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) от имени Российской Федерации или субъекта Российской Федерации права собственника имущества унитарного предприятия осуществляют органы государственной власти Российской Федерации или органы государственной власти субъекта Российской Федерации в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статьей 25 Федерального закона «О почтовой связи» предусмотрено, что сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим организациям федеральной почтовой связи, в том числе сдача его в аренду, проводятся в соответствии с решениями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего управление деятельностью в области почтовой связи (в настоящее время – Федеральное агентство связи).

Согласно пункту 5.2 Положения о Федеральном агентстве связи данный орган исполнительной власти осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти в сфере электросвязи и почтовой связи, в том числе имущества, переданного федеральным государственным унитарным предприятиям и федеральным государственным учреждениям, подведомственным данному агентству, в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона № 161-ФЗ постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2004 № 739 определены полномочия федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия.

Согласно подпункту «е» пункта 1 данного постановления в полномочия федеральных органов исполнительной власти в отношении находящихся в их ведении федеральных государственных унитарных предприятий входит согласование совершения крупных сделок, а также сделок, связанных с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, иными обременениями, уступкой требований, переводом долга, осуществлением заимствований.

Порядок совершения названными предприятиями сделок, связанных с недвижимым имуществом, определен подпунктом «б» пункта 2 указанного постановления. Данным подпунктом предусмотрено, что Федеральное агентство связи в отношении федеральных государственных унитарных предприятий осуществляет согласование сделок, связанных с недвижимым имуществом, с учетом предложений федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится предприятие.

Росимущество является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом (Положение о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом).

Таким образом, сделку по сдаче недвижимого имущества в аренду ФГУП надлежало согласовать с Росимуществом.

Поскольку согласие собственника на заключение договора отсутствовало, суд пришел к выводу о недействительности сделки ввиду ее ничтожности в силу статьи 168 Гражданского кодекса.

Кассационная инстанция согласилась с принятым по делу судебным актом по следующим основаниям (постановление от 05.07.2010).

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права оперативного управления на сданное в аренду имущество к другому лицу предполагает лишь смену арендодателя и не влияет на права сторон по договору.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к государственному учреждению «Управление государственной экспертизы Республики Мордовия» с иском об истребовании из чужого незаконного владения помещений, расположенных на четвертом этаже административного здания по адресу Саранск, ул. Коммунистическая, 50.

Основанием для обращения в суд с заявленным требованием послужило неосвобождение арендатором (ответчиком) помещений переданных по договору аренды, срок действия которого истек.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд не нашел оснований для удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ на лице, истребующем имущество из чужого незаконного владения лежит обязанность доказать факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Как свидетельствуют материалы дела, истцом таких доказательств представлено не было. Напротив, документально подтверждена передача спорного имущества ответчику по договору аренды от 16 февраля 2009 года сроком до 31 декабря этого же года, арендодателем по которому выступало федеральное государственное унитарное предприятие «Мордовавтодор» с согласия собственника Российской Федерации в лице Территориального управления Росимущества в Республике Мордовия.

Впоследствии ФГУП «Мордовавтодор» было приватизировано, спорное имущество в состав приватизируемого не включено, а передано Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия на праве оперативного управления.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права оперативного управления на сданное в аренду имущество к другому лицу предполагает лишь смену арендодателя и не влияет на права сторон по договору.

Прекращение аренды, о чем истец указал в исковом заявлении, влечет последствия, предусмотренные статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, арендодатель вправе потребовать возврата сданного в аренду имущества и внесения арендной платы за все время просрочки, а также потребовать покрытия причиненных арендодателю убытков, не покрытых арендной платой.

Поскольку такое требование истцом не заявлялось, а факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли не нашел подтверждения, арбитражный суд отказал Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Мордовия в удовлетворении иска (решение от 18.10.2010 по делу №А39-2664/2010).

Договор аренды общего имущества в многоквартирном доме, заключенный без получения согласия собственников помещений, является недействительным (ничтожным).

Товарищество собственников жилья в порядке статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу «ВолгаТелеком» с требованием обязать ответчика демонтировать оборудование беспроводной телефонной связи сети абонентского радиодоступа, установленное на крыше жилого дома.

Решением суда первой инстанции от 21.05.2010 по делу №А39-44/2010, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции (постановление от 19.08.2010), исковые требования удовлетворены.

Оценив имущество в соответствии с критериями, установленными в п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ, суд пришел к выводу о том, что помещение, переданное в аренду по спорному договору, является общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принад­лежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственни­ком сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

На основании п. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные ин­тересы граждан и юридических лиц.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09 разъяснено, что с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной (государственной) собственности.

Как установлено судами, отдельные квартиры в доме принадлежат гражданам на праве собственности с 1999, 2000, 2001, 2002 годов, о чем свидетельствуют выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Между тем согласие собственников помещений в порядке, преду­смотренном ЖК РФ, на предоставление в аренду названного объекта общего имущества дома получено не было. В связи с этим суд признал договор аренды недействи­тельным ввиду ничтожности на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующий требованиям действующего законодательства, и обязал ответчика демонтировать оборудование беспроводной телефонной связи сети абонентского радиодоступа, установленное на крыше жилого дома.

Стоимость произведенных арендатором отделимых улучшений арендованного имущества не подлежит взысканию в счет арендной платы по договору.

Потребительское общество «Кооперация» (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу «Центральный рынок» (арендодателю) о взыскании расходов, понесенных на устранение недостатков арендованного имущества в счет погашения задолженности по арендной плате.

Решением суда от 20.01.2010 по делу № А39-5454/2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Как установлено материалами дела, открытое акционерное общество «Центральный рынок» на основании договоров аренды, заключенных на период с 20.11.2007 по 30.06.2008, передало в аренду Мордовпотребсоюзу и ПО «Кооперация» в аренду торговые площади, находящиеся на территории рынка. Для разделения торговой площади между арендаторами Мордовпотребсоюзом было приобретено оборудование (рольставни с электроприводом) стоимостью 190414 рублей.

Пунктом 1 статьи 623 ГК РФ установлено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Аналогичное условие содержалось в разделе 4 договора №247. Установив в судебном заседании, что произведенные арендатором улучшения торговой секции носят характер улучшений, отделимых без вреда для имущества арендодателя, суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции признал данный вывод суда первой инстанции правомерным (постановление от 02.04.2010).

Установленный нормативно-правовым актом Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации не может быть произвольно изменен уполномоченным органом по управлению государственным имуществом, выступающим от имени арендодателя.

Территориальное управление обратилось в суд с иском к открытому акционерному обществу «Электровыпрямитель» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2009 по 31.12.2009, а также пени.

Решением суда от 01.06.2010 (дело № А39-1516/2010) в удовлетворении иска отказано.

Судом установлено, что акционерное общество пользуется земельным участком на основании долгострочной аренды сроком на 10 лет. Арендодателем с 10.06.2004 выступает Российская Федерация в лице Территориальное управление Росимущества по РМ.

27.08.2009 по заказу истца профессиональным оценщиком определена рыночная величина арендной платы за пользование земельным участком.

Истцом произведен перерасчет арендной платы с 01.11.2009, исходя из ставки установленной отчетом об оценке и направлено требование ответчику об оплате возникшей задолженности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд исходил из следующего.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. ( пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ)

В силу статьи 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом в случае изменения рыночной стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету но не чаще чем 1 раз в год по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы ( пункт 10 Правил).

В этой связи ставка арендной платы, определенная истцом на основании Отчета об оценке от 27.08.2009, могла быть применена лишь с 01.01.2010.

Произвольный выбор истцом даты перерасчета величины арендной платы с 01.11.2009 ничем не мотивирован.

Ограничение, содержащееся в пункте 10 Правил обеспечивает сохранение баланса публичных и частных интересов, способствует стабильности и определенности экономических отношений.

Поскольку ответчик полностью оплатил задолженность с 01.01.2010 по новым ставкам аренды, в удовлетворении иска о взыскании задолженности за период с 01.11.2009 было отказано.

Признание за лицом права собственности на объект недвижимости не влечет недействительности договора аренды земельного участка под этим имуществом, заключенного прежним собственником.

Территориальное управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «ТяжМаш-Недвижимость» о расторжении договора аренды земельного участка №104 от 02.08.2006, переданного арендатору для эксплуатации производственных помещений.

Исковые требования мотивированы необходимостью заключения нового договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Решением суда от 26.03.2010 по делу №А39-6015/2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Судом установлено, что на основании договора аренды №104 от 02.08.2006 закрытому акционерному обществу «ТяжМаш-Недвижимость» был передан в аренду земельный участок, находящийся в федеральной собственности, для эксплуатации производственных помещений. Впоследствии часть объектов недвижимости, находящихся на указанном земельном участке, была продана ответчиком обществу с ограниченной ответственностью «Энерготрейд». Указанное обстоятельство послужило истцу основанием для предъявления иска о расторжении договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимо­сти (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недви­жимостью и необходима для ее использования (п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11).

Статья 619 ГК РФ предусматривает возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя.

Вместе с тем по правилам пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, при перемене собственника арендованного имущества прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на пользование земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, и к новому собственнику переходят все права и обязанности арендатора по договору аренды.

Суд пришел к выводу, что несмотря на то, что ответчик, как прежний собственник объектов недвижимости, частично выбыл из правоотношений по договору аренды, договорные отношения между истцом и Обществом являются действующими, следовательно, оснований для расторжения договора не имеется.

Арендные отношения не прерывались, и новый собственник объектов недвижимости обязан выполнять условия договора, в том числе и по своевременной оплате арендных платежей.

Постановлением Первого апелляционного суда от 30.06.2010 судебный акт по делу оставлен без изменения.

Признание торгов по продаже права на заключение договора аренды недействительными возможно только в случае существенного нарушения правил проведения конкурса или аукциона.

Индивидуальный предприниматель обратился с исковым заявлением к Администрации о признании недействительным аукциона по продаже права аренды земельного участка.

Исковые требования обоснованы статьями 447, 448, 449 Гражданского кодекса РФ, пунктом 8 Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.202 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков», статьей 17 ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" и мотивированы тем, что торги по продаже права аренды земельного участка проведены с нарушением требований действующего законодательства, чем нарушены права предпринимателя на участие в аукционе.

Решением арбитражного суда от 03.03.2010 по делу №А39-5825/2009 исковые требования удовлетворены. Торги по продаже права аренды земельного участка признаны недействительными. При этом суд констатировал, что истец является заинтересованным лицом, имеющим право на обжалование аукциона, поскольку подготовка торгов ответчиком произведена с нарушением требований статьи 38.1. Земельного кодекса РФ и положений Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.202 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков», в результате чего предприниматель был лишен возможности участия в аукционе.

Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2010 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано.

Отменяя решение суда, апелляционная инстанция разъяснила, что по смыслу пункта 1 статьи 449 ГК РФ правом на предъявление иска о признании торгов недействительными обладают лишь заинтересованные лица, к числу которых относятся участники торгов и лица, которым незаконно отказано в участие в конкурсе.

Торги не могут быть признаны недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы не затрагиваются данными нарушениями и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки, поэтому лицо, обращающее с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.

Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, в котором определен перечень сведений, которые должно содержать извещение о проведение торгов.

Порядок проведения аукциона и оформление его результатов регламентирован в Положении об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 № 585.

Установив, что предприниматель не являлся участником аукциона, в установленном порядке с заявкой на участие в нем не обращался, доказательств заинтересованности в результатах проведения торгов не представил, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истец не может быть признан заинтересованным лицом, имеющим право оспаривать торги в соответствии со статьей 449 ГК РФ, поскольку документов, подтверждающих факт и дату получения организатором торгов заявки с приложением пакета документов предпринимателем в материалы дела не представлены. Поскольку истец не участвовал в оспариваемом конкурсе, не подавал заявок на участие в нем, ему не могло быть отказано в конкурсе как лицу, не подавшему заявки.

Убытки, причиненные неисполнением со стороны арендатора обязанности принять в пользование арендованное имущество, подлежат возмещению в полном объеме.

Общество обратилось в суд с иском о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 1146650руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 42311,39руб., убытков в сумме 39333руб. связанных с изготовлением рекламных конструкций. Требования основаны на неисполнении ответчиком обязанности по передаче в пользование истцу помещения на основании договора аренды от 26.08.2008, а также невозможностью его принятия истцом в виду использования третьим лицом под кафе.

Ответчик предъявил встречный иск о взыскании убытков в виде неполученных доходов (упущенной выгоды) от сдачи помещения в аренду за период с 26.11.2008 по 26.02.2009 в размере 1369980руб. из расчета установленной договором арендной платы в месяц, а также расходов по регистрации сделки 7500руб. Встречные требования мотивированы уклонением истца от принятия помещения в течение длительного времени и лишением ответчика возможности получения обусловленного договором дохода.

Решением суда от 30.12.2009 (дело №А39-3732/2009) первоначальные и встречные иск удовлетворены в части, в результате зачета требований с истца в пользу ответчика взыскано в возмещение убытков 188 518,61рублей.

Судом установлено, что 26.08.2008 стороны заключили договор аренды нежилого помещения. По условиям договора, помещение передается арендатору в момент подписания передаточного акта, который должен быть подписан сторонами не позднее трех дней с момента регистрации договора (пункт 1.6 договора).

Обязанность арендатора по уплате арендной платы возникает со дня подписания сторонами акта приема-передачи помещения (пункт 2.1 договора).

02.09.2008 истец (арендатор) в качестве обеспечения исполнения обязательств по спорному договору и в качестве арендной платы за первые три месяца аренды перечислил ответчику 458 660 и 687 990 рублей соответственно.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 07.10.2008, о чем ответчик письмом от 13.10.2008 известил арендатора и предложил принять помещение по акту приема-передачи. Уведомление оставлено истцом без ответа.

25.11.2008 и 20.12.2008 ответчик (арендодатель) повторно направил истцу уведомления о необходимости выполнения условий договора о принятии помещения и подписании акта приема-передачи. В ответ истец предложил снизить размер арендной платы установленной договором как условие принятия помещения в пользование.

Не достигнув соглашения, стороны 25.03.2009 расторгли договор аренды от 26.08.2008.

Установив факт нарушения требований пунктов 3.2.1 и 9.3 договора со стороны арендатора в виде уклонения от принятия помещения, суд на основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации отказал ему в возврате обеспечительного взноса и в возмещении расходов на изготовление и монтаж рекламных конструкций. На основании статей 1102 и 1107 Кодекса перечисленные в качестве предоплаты денежные средства в размере 687 990 рублей, начисленные на них проценты в размере 42 311 рублей, взысканы с ответчика.

Судом также удовлетворены встречные требования ответчика о возмещении убытков в виде неполученной арендной платы за период до расторжения договора в размере 1 369 980 рублей с зачетом задатка (458 660 рублей) на основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом указано на вину истца в непринятии помещения в аренду в течение 3 дней с момента регистрации сделки. В свою очередь ответчик предпринял все меры, направленные на получение дохода от сдачи помещения в аренду, в частности, с привлечением сторонних организаций подготовил для арендатора проектно-сметную документацию на капитальный ремонт в спорном помещении.

(Постановлениями Первого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2010, Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.07.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.)

Опубликовано: 11.03.2011 13:59 Обновлено: 31.05.2023 22:32