О практике по взысканию платы за пользование земельными участками

ОБОБЩЕНИЕ
судебной практики разрешения споров, связанных с
взысканием платы за пользование земельными участками.

В 2011 году Арбитражным судом Республики Мордовия рассмотрено около 80 дел, связанных с взысканием платы за пользование земельными участками. Данная категория дел включила в себя иски о взыскании задолженности по арендной плате и о взыскании договорной неустойки; о взыскании неосновательного обогащения в связи с бездоговорным пользованием земельными участками, заявлялись иски о возврате неосновательно полученных (чрезмерных) арендных платежей.

1. Суд, оценив в совокупности косвенные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, может признать доказанным наличие у истца права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и при отсутствии надлежаще оформленных свидетельств о праве постоянного (бессрочного) пользования. Последствия установления факта о праве – взыскание с арендодателя (Российской Федерации) в пользу арендатора неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендной платы и внесение изменений в действующий договор аренды земельных участков о размере арендной платы из расчета 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

ОАО обратилось в суд с иском к Управлению о взыскании неосновательно полученных арендных платежей за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации. Требования основаны на нормах статьи 1103 Гражданского кодекса РФ и нормах Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которым нормативно урегулирован размер арендной платы в случае переоформления прав на землю, предоставленную пользователю ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования и о внесении изменений в договор аренды о размере арендной платы (статья 450 ГК РФ).

Суд первой инстанции в иске отказал (дело №А39-399/2011), полагая, что истец не доказал, что все арендуемые участки, ранее принадлежали ему на праве постоянного (бессрочного) пользования. Также суд указал, что земельные участки, свидетельства о праве постоянного (бессрочного) пользования на которые истцом были представлены, переформированы и их местоположение установить не представляется возможным.

Суд апелляционной инстанции решение отменил, иск удовлетворил, посчитав доказанным наличие у истца ранее постоянного (бессрочного) пользования спорными земельными участками. В качестве доказательств наличия права суд принял: постановление Совета Министров Мордовской АССР от 24.07.1968 № 514; постановление Совета Министров Мордовской АССР от 15.09.1962 № 657; архивную выписку Республиканской архивной службы Республики Мордовия о постановлении Совета Министров Мордовской АССР от 23.11.1973 № 754, акт на право пользования землей от 12.04.1974; на право пользования землей от 01.11. 1970. В подтверждение права постоянного бессрочного пользования и соотношения земельных участков, находящихся на указанном праве и в настоящее время на праве аренды в материалы дела представлены: землеустроительное дело по передаче земель из ОАО "Саранского завода "Резинотехника" (промплощадка) администрации г. Саранска (1997г.), межевое дело по изготовлению плана земельного участка (2002), план приватизации Завода (1992г.), технический отчет по инструментальной инвентаризации землепользования истца (1993г.), постановление №1280 от 15.10.1997 администрации г.Саранск, договор аренды земельных участков с администрацией г.Саранска (1997), переписку с администрацией г.Саранска, кадастровые планы земельных участков, кадастровые выписки о земельных участках, сведения ФБУ "Кадастровая палата" по Республике Мордовия.

Названные доказательства суд оценил по правилам статьи 71 АПК РФ. При этом суд апелляционной инстанции принял также во внимание наличие на спорных земельных участках объектов недвижимости, находящихся у завода на праве собственности на основании сделки приватизации, даты постройки объектов недвижимости, межевание земельных участков за прошедший период (в том числе передачу земли администрации под объектами соцкультбыта и жильем, переоформление в собственность, в аренду, отказ от части земельных участков).

Суд второй инстанции указал, что размер арендной платы является регулируемым и определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 №582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности". С даты вступления названного нормативного акта в силу истец вправе уплачивать арендную плату исходя из 2% от кадастровой стоимости земельных участков (по пункту 3 "д" п.п.2), поскольку приобрело право аренды в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа поддержал правовую позицию суда апелляционной инстанции.

2. Солидарными должниками являются собственники помещений в одном здании, расположенном на неделимом земельном участке. При этом такие собственники должны являться субъектами предпринимательской деятельности. Арендодатель (кредитор) вправе потребовать взыскания задолженности по арендной плате за пользование неделимым земельным участком с одного из соарендаторов (солидарные должники). При отсутствии удовлетворения от этого должника, арендодатель может потребовать его от солидарных должников.

Управление Федерального агентства обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "УК" о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 486 151 рубля 48 копеек. К участи в деле в качестве третьих лиц судом привлечены Отделение казначейства, Следственное управление, общество с ограниченной ответственностью "Т", общество с ограниченной ответственностью "М", открытое акционерное общество Банк "В".

Исковые требования основаны на статьях 11, 450 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы невнесением арендной платы за пользование земельным участком.

Арбитражный суд удовлетворил исковые требования в полном объеме (дело №А39-1336/2010). При этом суд исходил из обязанности арендатора уплатить арендную плату, а в связи с нарушением обязательств по внесению арендных платежей нашел достаточно правовых оснований для расторжения договора аренды. Привлеченные к участию в деле третьи лица на момент обращения Управления с данным иском являлись совладельцами здания, занимаемого ответчиком.

Первый арбитражный апелляционный суд решение суда отменил и отказал в удовлетворении исковых требований, руководствуясь пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 271 и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд второй инстанции счел решение суда первой инстанции о возложении на ответчика обязанности по внесению арендных платежей, исходя из площади земельного участка 8219 квадратных метров, ошибочным. Установив, что земельный участок, предоставленный обществу "УК" в аренду, частично перешел в пользование третьим лицам в связи с приобретением ими в собственность частей здания, суд апелляционной инстанции посчитал, что арендная плата должна рассчитываться пропорционально доле в праве собственности на объект недвижимости, принадлежащей ответчику. При этом суд указал на недопустимость применения ставки арендной платы, примененной истцом, при наличии доказательств внесения арендной платы, рассчитанной пропорционально доли в праве собственности. Исходя из этой позиции суд апелляционной инстанции сделал вывод об отсутствии задолженности ответчика по арендной плате .

Окружной суд счел, что судебные акты, принятые по делу, подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Отменяя судебные акты, окружной суд указал следующее.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что Общество "УК" утратило право пользования частью земельного участка в связи с частичным переходом права собственности на объект недвижимости, расположенный на этом участке, а потому взыскиваемый размер арендной платы должен быть рассчитан пропорционально занимаемой площади, является ошибочным, как несоответствующий действующим нормам материального права. В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно договору Общество "УК" приняло в аренду земельный участок площадью 8219 квадратных метров и в силу договора обязалось исполнять его условия в полном объеме и вносить арендную плату на условиях договора. Поскольку договор аренды и факт предоставления обществу во владение и пользование всего земельного участка не оспариваются сторонами, Управление вправе требовать от ответчика уплаты соответствующей арендной платы за весь земельный участок, предоставленный в аренду.

Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Также суд кассационной инстанции указал, что в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" установлено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Согласно статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

Таким образом, Управление вправе взыскивать с общества арендную плату за весь земельный участок. Такой вывод окружного суда соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о т 11.05.2010 № 16112/09.

Направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции окружной суд мотивировал следующим.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости взыскания задолженности за весь земельный участок с общества "УК". Однако суд кассационной инстанции не согласился с выводом, изложенным в решении, о возможности применения к расчету размера задолженности по арендной плате ставки, рассчитанной на основании лишь отчета об оценке. В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с момента вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая расчет истца, исходя из рыночной оценки стоимости аренды спорного земельного участка, суд первой инстанции преждевременно определил размер подлежащей взысканию денежной суммы за пользование земельным участком.

Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела следует установить наличие нормативного акта, определяющего порядок расчета арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и произвести перерасчет задолженности размера арендной платы в соответствии с действующим законодательством.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции удовлетворил исковые требования Управления, расторг договор аренды земельного участка и взыскал с общества с ограниченной ответственностью "УК" задолженность по арендной плате.

3. Отсутствие договора аренды земельных участков не освобождает собственника объектов недвижимости, расположенных на них, от обязанности оплаты пользования земельными участками, принадлежащими субъекту Российской Федерации.

Пропуск истцом общего срока исковой давности, о чем заявил ответчик, является основанием для взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами за три года, предшествовавших обращения истца в суд.

Расчет неосновательного обогащения по аналогии с арендной платой не ухудшает положения ответчика, поскольку применяется регулируемая цена.

Действующим гражданским и земельным законодательством не предусмотрено такого механизма судебной защиты, как понуждение собственника объектов недвижимости к заключению договора аренды земельных участков, где эти объекты расположены.

Государственный комитет имущественных и земельных отношений обратился с иском к открытому акционерному обществу "П" о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 1850366рублей 22копейки за пользование земельными участками без внесения платы за пользование им, 262218рублей 35копеек процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, всего 2112584рубля 92копейки и обязании ответчика заключить договоры аренды используемых земельных участков.

Не оспаривая факт пользования земельными участками, ответчик сделал заявление о пропуске срока исковой давности к требованию о взыскании неосновательного обогащения и процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. По второму требованию ответчик фактически не высказался.

Суд установил, что за Республикой зарегистрировано право государственной собственности на ряд земельных участков, где расположены производственные здания и сооружения, принадлежащие на праве собственности ответчику.

Письмом ответчик обратился к истцу с просьбой предоставить ему указанные участки в аренду для эксплуатации складских и производственных помещений, водонапорной башни и молочной фермы.

Из переписки сторон следовало, что окончательный вариант договоров аренды земельных участков истец направил ответчику для подписания в марте 2010 года. Поскольку подписанные со стороны ответчика договоры аренды последним истцу возвращены не были, истец обратился в суд с настоящим иском. Требования обоснованы статьями 424, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса РФ, статьей 65 Земельного кодекса РФ.

Размер неосновательного обогащения в связи с бездоговорным пользованием земельными участками истец рассчитал по ставке утвержденной арендной платы за период с 01 ноября 2007 года по 30.06.2011 года, в соответствии с Постановлением Правительства Республик Мордовия от 22 мая 2006 года № 201 "Об утверждении Порядка расчета годовой арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Республики Мордовия".

Начало начисления неосновательного обогащения истец определил исходя из того, что 01.11.2007 года зарегистрировано право собственности ответчика на объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках. Согласно расчетам истца, за период с 01.11.2007. по 30.06.2011. в связи с бесплатным пользованием государственными земельными участками ответчиком сбережено 1850366руб. 20коп. Также истец начислил проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами с 01.11.2007. по 30.06.2011. по ставке рефинансирования ЦБ России, сумма процентов составила 262218 рублей 35копеек.

Применив исковую давность в соответствии со статьями 199, 207 Гражданского кодекса РФ, суд взыскал с ответчика неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами за три года, предшествовавших обращению истца в суд.

При этом суд исходил также из следующего.

Согласно статье 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со статей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Статья 20 Земельного кодекса РФ определяет, что на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Поскольку ответчик не отнесен Законом к плательщику земельного налога, он обязан вносить арендную плату за пользование земельными участками, принадлежащими Республике, на которых расположены принадлежащие ответчику объекты недвижимости.

Отсутствие договоров аренды земельных участков не освобождает ответчика от обязательств по оплате пользования землей. В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают и вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Пунктом 2 статьи 1105 Кодекса установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Суд принял расчет неосновательного обогащения по аналогии с размером арендной платы в спорном периоде на основании статей 8, 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ.

Проценты за пользование чужими средствами взысканы в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса РФ.

Требование истца об обязании ответчика заключить договоры аренды земельных участков судом было отклонено в виду следующего.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Вопросы платности использования земельных участков разрешены Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" статьями 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Основания понуждения к заключению договора поименованы и статьей 426 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, действующее земельное и гражданское законодательство не содержат норм, предусматривающих понуждение ответчика (коммерческой организации) к заключению договора аренды земельного участка.

В ходе судебного разбирательства стороны заключили договоры аренды спорных земельных участков, распространив их действие с 01.07.2011 года.

Одобрено на заседании
Президиума Арбитражного суда
Республики Мордовия 13 июля 2012 года

Опубликовано: 13.06.2012 11:57 Обновлено: 31.05.2023 22:32